全國哪座城市的庫存商品房最難去化？答案竟是一座氣候類似海南的西南小城，這里不限購、首套房首付只需兩成，幾十萬就能買到海景房，但即使不再建新房、光是賣完庫存房就需要12年零7個(gè)月。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的百城庫存月報(bào)，截至5月20日，廣西防城港市的商品房去化周期高達(dá)152個(gè)月。同期全國三四線城市平均去化周期為28個(gè)月，防城港的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過平均額的5倍。

從地理位置看，防城港是21世紀(jì)“海上絲綢之路”的重要始發(fā)港、中國-東盟自貿(mào)區(qū)的主門戶，乘著政策的東風(fēng)，這座人口100多萬的小城曾在2018年迎來樓市的火爆，一度就連傳銷人員都在組織“看房團(tuán)”。

經(jīng)歷對(duì)傳銷的嚴(yán)厲打擊以及新冠疫情后，防城港的樓市一落千丈，不僅月成交量相比高位跌了88%，房價(jià)也回到了5年前的水平。

海南限購意外催熱防城港樓市

防城港市是我國大陸海岸線最西南端的起點(diǎn)，是中國僅有的兩個(gè)沿邊與沿海交匯的城市之一，南瀕北部灣，西南與越南隔北侖河相望。

近年來，中國與東盟經(jīng)濟(jì)往來密切，2020年起東盟成為我國第一大貿(mào)易伙伴，今年一季度，中國和東盟貿(mào)易額達(dá)到1.35萬億元，同比增長8.4%。

而防城港的地理位置占盡天時(shí)地利——其陸路、水路皆可連通東南亞，還坐擁西部地區(qū)最大的億噸海港，是中國大西南連接?xùn)|盟最便捷的通道，與世界100多個(gè)國家和地區(qū)、250多個(gè)港口通商通航，東興口岸已經(jīng)是我國陸路邊境第一大口岸。

特殊的地理位置，讓防城港接連獲得政策利好。目前，防城港市擁有國際醫(yī)學(xué)開放試驗(yàn)區(qū)、東興國家重點(diǎn)開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)、防城港邊境旅游試驗(yàn)區(qū)等5個(gè)國家級(jí)開發(fā)開放平臺(tái)，已經(jīng)先行先試個(gè)人跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算、邊境旅游異地辦證、跨境勞務(wù)合作等多個(gè)項(xiàng)目。改革開放后短短幾十年間，防城港許多小漁村已經(jīng)換了面貌，變成了港口、工業(yè)區(qū)和新城區(qū)。

當(dāng)?shù)貥鞘械霓D(zhuǎn)折點(diǎn)是2018年，當(dāng)時(shí)海南宣布全域限購，意外地給防城港的房地產(chǎn)行業(yè)打了一針“雞血”。

海南的限購政策于2018年4月出臺(tái)，大批置業(yè)顧問、炒房客、北方“候鳥”、中介如潮水般散去，他們開始把目光轉(zhuǎn)向北海、防城港等沿海小城。當(dāng)月，國務(wù)院批準(zhǔn)成立廣西防城港邊境旅游試驗(yàn)區(qū)。

僅不到一個(gè)月后，一場(chǎng)火爆的土拍在防城港拉開帷幕，碧桂園以608萬元/畝的價(jià)格拍下“地王”，起拍價(jià)140萬元/畝，成交溢價(jià)率高達(dá)334%。

接著，防城港下轄的東興也立刻舉辦土地推介會(huì)，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱“城區(qū)的土地大戰(zhàn)已經(jīng)白熱化”。

根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年時(shí)防城港土地出讓面積為353萬平方米，到2018年時(shí)近乎翻倍，達(dá)到689萬平方米。

接下來的兩年，防城港繼續(xù)高位出讓土地，2019年、2020年土地出讓面積分別為737萬平方米、604萬平方米，直到2021年才降回370萬平方米。這期間，宅地價(jià)格也水漲船高。

隨著海南轉(zhuǎn)移來的外地投資客大量進(jìn)入、土地市場(chǎng)逐漸火爆，防城港的樓市在2018年到了“量價(jià)齊升”階段。

新冠疫情后樓市銷售大滑坡

近5年來，防城港樓市經(jīng)歷了大起大落。

根據(jù)當(dāng)?shù)胤繀f(xié)數(shù)據(jù)，2018年防城港的新房銷量突然同比暴漲了85%，全年銷售4.85萬套，銷售總額達(dá)到了232億元。

2019年的情況也不錯(cuò)，全年商品房銷售套數(shù)3.95萬套，雖然數(shù)量同比降了一點(diǎn)，但是商品房均價(jià)從5501元/平方米漲到了5931元/平方米，市區(qū)均價(jià)達(dá)到了6241元/平方米，同比漲幅達(dá)到11%。而優(yōu)質(zhì)地段較為火爆的樓盤，均價(jià)已經(jīng)漲到7000-10000元/平方米。

防城港房協(xié)年底時(shí)總結(jié)稱：“2019年全市完成房地產(chǎn)投資100億元，同比去年上漲36%，這是我市房地產(chǎn)投資額首次突破百億元大關(guān)，是我市良好發(fā)展勢(shì)頭的重要信號(hào)。在其他各項(xiàng)指標(biāo)平穩(wěn)波動(dòng)的同時(shí)，投資額與銷售均價(jià)的上漲，證明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正在實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛越?！?/span>

但到了2020年，防城港的商品房銷量近乎腰斬，全年只賣了2.14萬套，同比下降46%；銷售均價(jià)5449元/平方米，同比下降8%。

2021年全年商品房銷售量繼續(xù)下滑，一共賣了1.86萬套，同比下降18%，全年銷售金額僅剩下88億元。

直到2022年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)才真正領(lǐng)略到市場(chǎng)的寒意。從一月份開始，月均成交量就開始大縮水——去年月均還有1550套的量，今年1月只賣了516套，2月745套。

緊接著，“金三銀四”落空，3月僅賣了377套，4月505套，5月356套，1-5月月均成交套數(shù)不足500套。

相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已經(jīng)跌了88%。

正是因?yàn)槭袌?chǎng)消費(fèi)力的大幅下滑，才讓防城港的去化周期排到了全國第一位。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示：“庫存就是供應(yīng)量減去銷售量，如果供應(yīng)越來越大而銷售量越來越小，庫存就上去了。”

截至5月底，當(dāng)?shù)厣唐贩砍山痪鶅r(jià)降到了4899元/平方米，也回到了5年前的水平。

傳銷炒房團(tuán)擾亂樓市秩序

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，防城港市常住人口近十年來增長了21%，達(dá)到104.6萬人。人口增長加上政策紅利不斷，防城港樓市為啥迅速跌落，還成了去庫存最難的代表？

首先是樓市突然過熱帶來的弊病——當(dāng)?shù)貥鞘凶罨馃岬臅r(shí)候，賣房與傳銷甚至結(jié)合在了一起，許多傳銷組織打著“看房一日游”的旗號(hào)誘使外地觀光客加入傳銷，帶來房地產(chǎn)行業(yè)不健康發(fā)展。

根據(jù)當(dāng)?shù)鼐桨l(fā)布的消息，2019年4月，廣西防城港警方曾對(duì)一售樓部進(jìn)行突查，現(xiàn)場(chǎng)抓獲涉?zhèn)魅藛T350人、核心人員50人，查扣大巴車3臺(tái)。

防城港警方稱，傳銷組織大搞“一日游”“看房團(tuán)”“考察團(tuán)”，用涉?zhèn)鞔蟀蛙嚱尤丝捶?，利用北部灣?jīng)濟(jì)開發(fā)進(jìn)行胡編亂造，大肆灌輸“資本運(yùn)作”和“機(jī)遇財(cái)富”等傳銷理念，對(duì)游客進(jìn)行洗腦。

此后，防城港曾多次嚴(yán)厲打擊整治傳銷，開展“狂風(fēng)”專項(xiàng)行動(dòng)以及傳銷清零攻堅(jiān)戰(zhàn)。

除了整治傳銷帶來的銷量下滑，疫情也給當(dāng)?shù)貥鞘袔沓林卮驌簟?/span>

“我的客戶大部分都是北方客人，東北人最多，也有山西、山東的?！碑?dāng)?shù)馗劭趨^(qū)某樓盤銷售告訴第一財(cái)經(jīng)，在2020年新冠疫情爆發(fā)以后，外地客戶大幅減少。

當(dāng)記者以北方投資客的身份向他咨詢時(shí)，他依然通過對(duì)標(biāo)海南來展示防城港購房的性價(jià)比：“在三亞買一套房子就要好幾百萬了，輕易買不起，現(xiàn)在我們這邊一套海景房也就幾十萬元，首付還非常低。海南物價(jià)現(xiàn)在多貴呀，我們這邊氣候差不多，菜價(jià)便宜，海鮮超多?！?/span>

但他也承認(rèn)，如今房子的行情很差，“以前來旅游的看到這里發(fā)展得好、風(fēng)景秀麗，可能就會(huì)愿意買房子，現(xiàn)在疫情反復(fù)，游客大量減少”。

少了北方投資客，防城港只是一個(gè)人口100多萬的小城，本地人基本都有自己的住房，新房需求量并不高。

今年3月，防城港將首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%，希望借此刺激新房市場(chǎng)，但從成交數(shù)據(jù)來看，政策并未達(dá)到效果。

盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，像防城港這類三四線城市若想“去庫存”，無法再簡單地重復(fù)使用過去的手段。

“5年前，還有開發(fā)商在創(chuàng)造‘地王神話’，生育率也還可以，所以大家對(duì)住房消費(fèi)還有信心，而現(xiàn)在因信心不足致使銷售額出現(xiàn)了斷崖式下跌，需要‘出奇招’去治療頑疾?！北R文曦認(rèn)為，從根本上來說還是需要減少樓市炒作、合理發(fā)展產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造就業(yè)以及吸引人口。